지역주택조합 해산 후 분담금 환불, 3단계로 해결하는 법

지난 봄, 경기도 거주 50대 직장인 B씨가 법무법인 서앤율을 찾아왔다. 지역주택조합에 4,500만 원을 납부했는데, 어느 날 갑자기 "조합 해산 총회를 개최한다"는 문자 한 통을 받았다고 했다. "이 돈 돌려받을 수 있나요?" — 솔직히 말하면, 이 질문에 간단히 "네"라고 답하기 어려운 이유가 있다.

2026년 현재, 지역주택조합 해산 관련 분쟁은 꾸준히 증가하고 있다. 토지 소유권 확보 요건(사업계획승인 기준 95%)을 채우지 못해 수년째 표류하다 해산 수순을 밟는 조합이 적지 않다. 문제는 조합원들이 수천만 원을 납부한 뒤 환불 절차를 제대로 몰라 손해를 키운다는 점이다.

## 핵심 요약

① 조합이 해산되면 청산인이 선임되고, 잔여 재산은 총회 결의를 거쳐 조합원에게 배분된다.
② 환불보장약정이 있어도 총회 결의 없이 체결된 것이라면 무효일 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 판결).
③ 가입일로부터 30일 이내라면 주택법 제11조의6에 따라 분담금 전액을 돌려받을 수 있다.

조합이 해산을 결정하는 구조, 어디서 어긋나는가

주택법 제14조의2는 두 가지 해산 트리거를 명시한다. 첫째, 설립인가일로부터 3년 이내에 사업계획승인을 받지 못하면 총회를 열어 해산 여부를 결의해야 한다. 둘째, 조합원 모집 신고 수리일로부터 2년 내에 설립인가를 받지 못한 경우에는 발기인이 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회를 소집해야 한다.

총회 소집은 개최일 7일 전까지 목적·안건·일시·장소를 조합원에게 통지해야 하고, 조합원 20% 이상이 직접 출석해야 의결이 유효하다. 이 정족수가 충족되지 않은 채 이루어진 해산 결의는 법적 효력에 흠결이 생긴다. 실무상 가장 자주 부딪히는 지점이 바로 여기다.

해산이 결의되면 조합 임원 또는 발기인이 자동으로 청산인이 된다. 단, 조합규약이나 총회 결의로 달리 정했다면 그에 따른다(주택법 시행령 제25조의2). 청산인은 잔존 재산을 정리하고 조합원에게 청산금을 지급하는 역할을 맡는다.

의뢰인이 가장 많이 놓치는 환불보장약정의 함정

많은 조합원이 "가입 당시 환불보장약정서를 받았으니 괜찮다"고 생각한다. 그런데 2025년 대법원이 연달아 이 믿음을 뒤흔드는 판결을 내렸다.

대법원 2025. 5. 15. 판결
비법인사단인 지역주택조합이 총회 결의 없이 체결한 환불보장약정은 총유물의 처분에 해당하여 무효다. 조합원이 이 무효를 이유로 분담금 반환을 청구하는 것은 그간의 계약 유지 행위와 모순되어 신의칙 위반으로 인정될 수 있다.

대법원 2025. 8. 14. 판결
조합원 분담금은 조합원들의 총유물이며, 총회 결의 없이 체결된 환불보장약정의 반환 의무는 원칙적으로 조합에 귀속되지 않는다. 추인 여부가 핵심 쟁점이 되어 파기환송됐다.

핵심은 민법 제276조 제1항이다. 총유물의 처분은 반드시 총회 결의를 거쳐야 한다. 환불보장약정이 이 요건을 충족했는지, 이후 총회에서 추인이 이루어졌는지가 승패를 가른다.

반면, 가입일로부터 30일 이내라면 이야기가 달라진다. 주택법 제11조의6 제2항은 어떠한 사유 없이도 자유롭게 탈퇴하고 분담금 전액을 돌려받을 수 있도록 규정한다. 조합은 철회 요청을 받은 날로부터 7일 이내에 예치기관에 반환을 요청해야 하고, 예치기관은 10일 이내에 전액을 지급해야 한다.

지금 당장 해야 할 3단계 대응

1단계 — 조합 서류 전체 확보

조합규약, 조합가입계약서, 환불보장약정서, 납부 영수증, 총회 의사록을 빠짐없이 모아야 한다. 조합규약에는 청산절차와 청산금 지급방법이 반드시 기재되어 있어야 하며(주택법 시행령 제20조 제2항 제10호), 이 조항이 누락된 경우 규약 자체의 효력을 다툴 수 있다.

2단계 — 해산 총회 결의의 절차적 흠결 검토

총회 소집 통지(7일 전), 출석 정족수(조합원 20% 이상 직접 출석), 의결정족수를 모두 확인하라. 흠결이 있다면 결의 무효 확인 소송을 통해 해산 자체를 다툴 수 있다. 해산인가신청서에 정산서가 첨부됐는지도 관할관청(시·군·구청)에서 열람 가능하다.

3단계 — 청산인 상대 분담금 반환 청구

청산인이 선임된 이후에는 내용증명을 통해 반환을 요구하고, 응하지 않으면 민사소송 또는 가압류를 병행한다. 업무대행사가 별도로 존재한다면 업무대행비 공제 항목의 적정성도 반드시 따져봐야 한다. 실무상 조합 측이 과다한 비용을 공제하고 잔액만 돌려주는 사례가 빈번하다.

법무법인 서앤율은 이 과정에서 조합규약 해석, 총회 결의 유효성 분석, 청산 정산서 검토를 통합적으로 수행한다. 서류 준비 단계부터 개입하면 청구 가능 금액이 달라지는 경우가 많다.

참고로 2026년 4월 국토교통부는 사업계획승인 토지 소유권 기준을 95%에서 80%로 완화하는 주택법 개정안을 발의할 예정이다. 그러나 2026년 5월 현재 아직 시행 전이므로, 현재 진행 중인 분쟁에는 기존 95% 기준이 그대로 적용된다.

자주 묻는 질문

조합이 해산됐는데 청산인이 연락이 없어요. 어떻게 해야 하나요?

청산인에게 내용증명을 발송하고, 이후에도 무응답이면 법원에 청산인 해임 및 새 청산인 선임 신청을 할 수 있어요. 구체적인 절차는 사건 검토 후 안내 가능합니다.

환불보장약정서가 있는데 조합이 무효라고 주장하면 그냥 포기해야 하나요?

총회 추인 여부, 약정 체결 경위, 이후 조합 측 행위를 종합 검토하면 무효 주장을 반박할 여지가 있습니다. 개별 사건에 따라 결과가 달라질 수 있어 상담을 권장합니다.

소송 없이 조합 규약만으로 환불 기준은 상담 시 안내드립니다받을 수 있나요?

조합규약이 업무대행비 등 공제를 허용하면 환불 기준은 상담 시 안내드립니다은 어렵고, 공제 항목의 적정성을 다투는 것이 현실적인 접근입니다. 자세한 사안은 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

수천만 원이 묶여 있는 상황, 혼자 판단하기엔 너무 많은 변수가 있다. 법무법인 서앤율은 조합 서류 검토부터 청산 절차 대응까지 함께한다. 지금 상황이 명확하게 정리되지 않는다면, 일단 서류를 들고 오는 것이 첫 번째 발걸음이다.

※ 본 게시물은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 법률 문제는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 법무법인 서앤율은 변호사법 및 변호사 광고 규정을 준수합니다.

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