상도역지역주택조합 지역주택조합 토지사용승낙서, 서명한 적 없는데 제출됐다면

상도역 인근 토지를 보유한 A씨(50대)는 조합 측으로부터 "동의서가 이미 제출됐다"는 연락을 받았습니다. 본인은 아무것도 서명한 적 없는데, 조합설립인가 서류에 명의 토지사용승낙서가 첨부돼 있었습니다.

토지사용승낙서 무단 제출, 실제로 얼마나 일어나나요?

2024년 2월 감사원 감사에서 가락1·2 지역주택조합이 2015·2016년 설립인가 당시 위조된 토지사용승낙서를 구에 제출한 사실이 드러났습니다. 다른 조합용 승낙서를 토지소유자 동의 없이 복사해 제출한 사례도 포함됐습니다.

송파구는 법원 판결 없이 설립인가를 직권취소했습니다(서울 최초). 위조 승낙서 배제 시 토지사용권원 확보율이 각각 76.8%·77.9%로 주택법 시행령 기준 80%에 미달했기 때문입니다.

2026년 현재 서울에서만 116개 지역주택조합 사업이 진행 중이며, 동작구가 24곳으로 최다입니다. 상도역이 위치한 동작구가 가장 많은 조합이 밀집한 지역이라는 점에서 이 문제는 남의 일이 아닙니다.

무단 서명 확인 시 — 형사·민사 비용과 회수 가능성 비교

형사고소 단독으로는 분담금 반환이 불가합니다. 실무에서는 형사고소로 압박하면서 민사 손해배상·부당이득반환을 병행합니다. 가장 많이 막히는 지점은 보전처분(가처분)을 걸지 않아 판결 후 조합 통장이 비어 있는 경우입니다.

국토교통부 질의회신에 따르면, 토지사용승낙서의 진정성은 인가권자가 사실관계를 조사해 판단합니다. 관할 구청에 이의를 제기하면 직권취소 절차가 시작될 수 있습니다.

분담금을 이미 납부했다면 — 얼마나 돌아오나요?

대법원 판례: "지역주택조합원 분담금은 총유재산에 해당하며, 총회 결의 없는 환불보장약정은 무효"로 판단하고 부당이득반환을 인정. 수도권 지역주택조합 분쟁에서 약 3,000만~2억 5천만 원대 분담금 반환이 인정된 사례들이 보고됩니다.

가입 후 30일 이내라면 주택법 §11의6 청약철회권으로 전액 반환 + 위약금 청구 불가.
30일 경과 시 조합 규약상 업무추진비 공제가 발생해 회수액이 납입액보다 적을 수 있습니다.

대법원은 조합원 자격 상실 시 분담금의 20% 공제 조항에 대해 "거래 관행상 10% 수준을 초과하는 20% 공제는 부당하게 과다하다"며 무효로 판단한 바 있습니다. 이 법리는 상도역지역주택조합 분쟁에도 동일하게 적용될 수 있습니다.

조합에 이겨도 자금이 신탁사에 묶여 있으면 회수가 막힐 수 있습니다. 신탁재산은 원칙적으로 강제집행이 제한(신탁법 §22)되므로 절차 충족과 입증이 핵심입니다.

지금 당장 움직여야 할 3단계

① 증거 확보 — 토지사용승낙서 원본·사본, 조합 제출 서류 목록, 구청 제출 서류 열람 신청. 필적·인감 대조 감정이 필요할 수 있습니다.

② 내용증명 발송 — 조합 대표자 앞으로 "해당 승낙서에 본인은 서명한 사실이 없으며, 인가 서류에 포함한 행위의 법적 책임을 묻겠다"는 내용증명을 발송합니다. 이 시점부터 법적 분쟁의 기산점이 생깁니다.

③ 관할 구청 이의신청 + 형사고소 동시 진행 — 인가권자에게 위조 서류 존재를 신고해 직권취소를 촉구하고, 형법 §231·§234 위반으로 고소합니다. 보전처분(가처분)은 이 시점에 동시에 설계해야 판결 후 회수할 자산이 남습니다.

※ 2026년 4월 국토부 발표로 사업계획승인 단계 토지소유권 확보 기준이 95%→80%로 완화됐으나, 위조 서류로 인가를 받은 기존 조합에는 소급 적용되지 않습니다.

자주 묻는 질문

형사고소를 하면 조합설립인가가 자동으로 취소되나요?

자동 취소는 아닙니다. 인가권자(구청)가 위조 사실을 확인 후 직권취소를 결정해야 하며, 위조 승낙서 배제 시 토지사용권원이 80% 미달하는지 여부가 핵심 판단 기준입니다.

조합설립인가가 취소되면 분담금을 전액 돌려받을 수 있나요?

부당이득반환 청구는 가능하지만, 이미 집행된 업무추진비 등은 공제될 수 있어 전액 반환이 보장되지 않습니다. 신탁 구조와 납부 시점에 따라 회수 범위가 달라집니다.

내용증명 발송 후 조합이 아무 반응이 없으면 어떻게 하나요?

내용증명 무응답 자체는 법적 효력을 발생시키지 않습니다. 다음 단계는 가처분 신청과 본안 소송 제기이며, 이 시점에 보전처분을 걸지 않으면 판결 후 자산이 빠져나갈 위험이 있습니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

• 구청 열람 서류에 내 명의 승낙서가 포함돼 있는 경우
• 조합 측이 "이미 서류 제출 완료"라며 이의 제기를 막는 경우
• 분담금 환불 거부 또는 20% 공제를 주장하는 경우
• 내용증명 발송 후 2주 이상 무응답인 경우

위조 서류 사건에서 결과를 가르는 건 증거의 양이 아니라 보전처분 타이밍입니다. 조합 통장이 빈 뒤에는 판결이 나도 회수할 돈이 없습니다. 처음부터 집행까지 연결되는 형태로 설계해야 실제 회수로 이어집니다.

※ 이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다(대한변호사협회 등록 변호사). 본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 기준일: 2026-06-26

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