지역주택조합 탈퇴 전 반드시 알아야 할 민법 137조 함정

작년 가을, 법무법인 서앤율 상담실에 30대 남성이 찾아왔어요. 손에는 조합 확약서 한 장. 표정은 이미 한참 지쳐 있었습니다. "선착순 이벤트 당첨자라고 해서 가전제품 2,000만 원어치 준다고 했는데, 총회에서 그냥 없애버렸어요." 그 한 마디가 사건의 전부였습니다.

K씨 사건에서 본 '부수 약정 무효' 함정 — 심급마다 결론이 달랐다

K씨는 2021년 피고 지역주택조합과 조합원가입계약을 체결하며 분담금 7,500만 원을 납부했습니다. 조합 측은 계약 당시 "선착순 이벤트 당첨"이라며 2,000만 원 상당 가전제품·붙박이장 무상 제공 확약서를 써줬어요. 솔직히 이 정도면 믿을 만한 조건이죠.

이후 조합은 총회 의결을 거쳐 혜택을 대폭 축소했고, K씨는 "기망에 의한 계약 취소·분담금 7,500만 원 반환"을 청구했습니다. 1심은 기망 인정 → K씨 승. 2심은 뒤집음 → K씨 패. 대법원 2025. 9. 4. 판결은 상고 기각으로 패소를 확정했습니다.

2심·대법원의 논리는 간명했어요. 무상 제공 비용은 원래 업무대행사 부담이었으니 조합에 기망 의도가 없었고, "선착순"이라는 표현은 과장 광고 수준이지 사기가 아니라는 겁니다. 처음엔 저도 1심 논리가 더 설득력 있다고 생각했는데, 대법원 판단을 뜯어보니 구조 자체가 달랐어요.

왜 약정이 무효여도 7,500만 원을 못 돌려받나 — 민법 제137조가 핵심

민법 제137조는 "일부 무효 → 전부 무효"가 원칙이지만, 단서가 결정적입니다. "그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다."

"지역주택조합 가입의 주된 목적은 아파트 마련이다. 2,000만 원 경품 제공은 부수적 동기일 뿐, 이것이 무효가 된다고 해서 주된 계약까지 포기하려 했다는 가정적 의사를 인정하기 어렵다."
— 대법원 판례 요지

법원이 사실상 물은 건 이겁니다. "경품 없어도 아파트 계약했겠어요?" 그 답이 "아마 했을 것"이면 경품 약정만 무효가 되고 조합가입계약은 살아남아요. K씨는 2,000만 원 혜택도, 7,500만 원 환불도 모두 잃고 조합원 지위만 남았습니다.

이 법리는 대법원 2022. 3. 17. 판결에서 확립됐어요. 복수 계약이 경제적으로 일체를 이루더라도 "체결 경위·목적·당사자 의사"를 종합해 일부무효 적용 여부를 판단한다는 기준입니다.

2026년 요즘, 분담금 반환이 막히는 또 다른 경로 — 총회의결 흠결과 신의칙 함정

실무상 가장 자주 부딪히는 지점은 따로 있어요. "환불보장약정을 믿고 돈을 냈는데, 그 약정이 총회의결 없이 체결됐다"는 이유로 무효 처리되는 패턴입니다.

주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 "예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결"은 반드시 총회 의결을 거치도록 규정합니다. 대법원 판례도 이 조항을 핵심 근거로 삼았어요. 절차적 흠결을 "과실 없이 몰랐다"는 사정을 상대방이 직접 증명하지 못하면 그 계약 효력을 주장할 수 없습니다.

더 위험한 건 신의칙 함정이에요. 대법원 2025. 5. 15. 판결은, 환불보장약정이 무효라도 조합원이 조합설립인가 이후 상당한 분담금을 계속 납부했다면 이후 반환청구가 신의성실 원칙에 반하는 모순행위라고 판단했습니다. 납부 행위 자체가 "조합을 유지하겠다"는 선행행위로 해석되는 거예요. 무서운 논리죠.

지금 같은 상황이라면 이 세 단계가 핵심입니다

① 30일 청약철회 기한 즉시 확인. 주택법 제11조의6 제2항에 따라 가입비 예치일로부터 30일 이내에는 청약을 철회하고 분담금 전액을 돌려받을 수 있어요. 이 기한이 지나면 K씨처럼 돌아올 수 없는 강을 건넙니다.

② 약정 체결 경위 증거 즉시 백업. 확약서·녹취·문자메시지. "이 약정 없었으면 계약 안 했다"를 증명하려면 계약 전 협상 과정 전체가 증거입니다. 지금 당장 저장하세요.

③ 추가 분담금 납부 전 반드시 검토. 대법원 판례의 신의칙 함정은 "납부할수록 탈퇴가 어려워진다"는 뜻이에요. 납부 전 단계가 사실상 마지막 방어선입니다. 준비 서류: 조합원가입계약서·확약서·분담금 납부 영수증·총회 의사록 사본.

법무법인 서앤율은 총회의결 흠결 여부, 업무대행사 귀책 구조, 민법 제137조 일부무효 적용 가능성을 사건별로 분석해 전략을 수립합니다.

자주 묻는 질문

조합이 구두로만 혜택을 약속했는데 소송이 가능한가요?

구두 약정도 계약으로 인정될 수 있으나 입증이 매우 어렵고, 법원은 서면 증거를 우선합니다. 입증 가능성은 사건 검토 후 안내 가능합니다.

분담금 납부 후 2년이 지났는데 탈퇴해서 돌려받을 수 있나요?

30일 청약철회 기한 경과 후에는 조합 규약·사업 진행 단계·귀책사유를 종합 검토해야 하며 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 개별 사건에 따라 결과가 달라질 수 있어 상담을 권장합니다.

조합이 3년 내 사업계획승인을 받지 못했는데 탈퇴 사유가 되나요?

주택법 제14조의2에 따라 설립인가일로부터 3년 내 미승인 시 총회에서 해산 여부를 결정해야 하며, 이 시점이 분담금 반환 청구의 핵심 분기점입니다. 구체적 진행 방법은 사건 검토 후 안내 가능합니다.

지금 이 글을 읽고 있다면, 아마 비슷한 상황에 놓여 있거나 그 직전일 가능성이 높아요. K씨처럼 "설마 이렇게 될 줄은"이라는 후회가 생기기 전에, 지금 납부 단계와 계약 내용을 한 번 점검해 보시는 건 어떨까요.

※ 본 게시물은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 법무법인 서앤율은 변호사법 및 변호사 광고 규정을 준수합니다.

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