조합원 지위 양도 계약, 무효 되는 경우 5가지 총정리

지난해 가을, 인천 서구 소재 지역주택조합에 가입한 K씨(47세·자영업)가 법무법인 서앤율을 찾아왔어요. 조합 가입비 4,500만 원을 납부한 뒤 사정이 생겨 지인 L씨에게 지위를 넘겼는데, 조합 측이 "승인 전 양도는 원천 무효"라며 L씨의 조합원 지위 자체를 부정했습니다. K씨도 환불을 거절당했고요. 두 사람 모두 돈만 날릴 위기였죠.

이런 상황이 생각보다 자주 발생해요. 지위 양도·매매 계약이 '무효'가 되는 경우는 크게 다섯 가지로 정리되는데, 각각 법적 근거와 결과가 달라서 어느 유형에 해당하느냐가 결국 돈을 돌려받을 수 있는지를 좌우합니다.

① 사업계획승인 전 양도 — 주택법 §65가 막는 벽

주택법 제65조 제1항은 사업계획승인(해당 주택건설사업대지 100% 확보) 이전에 조합원 지위를 양도·양수하는 행위 자체를 금지합니다. 위반 시 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금이 부과돼요. 단속규정이기도 하지만, 양도·양수 당사자가 이 사실을 알면서 계약을 체결했다면 민법 제103조(반사회질서 법률행위)에 따른 무효 주장이 가능합니다.

"누구든지 이 법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받게 하기 위하여 입주자로 선정된 지위를 양도·양수하여서는 아니 된다." — 주택법 제65조 제1항 (2020. 6. 9. 개정)

K씨 사례가 딱 이 케이스였어요. 조합이 아직 사업계획승인을 받지 못한 상태에서 지위를 넘겼기 때문에, L씨의 지위는 법적으로 보호받기 어렵습니다. 공인중개사가 이 거래를 알선했다면 공인중개사법 제33조 제5호·제7호 위반 문제도 함께 불거집니다.

② 자격 미비 + 쌍방 통정 — 대법원 판례이 그은 선

조합원 자격 요건(주택법 시행령 제21조 제1항)은 ▲조합설립인가 신청일 기준 해당 지역 6개월 이상 거주 ▲세대원 전원 무주택 또는 전용 85㎡ 이하 1주택 보유 ▲세대주 본인 가입입니다. 투기과열지구라면 기준일이 인가 신청일 1년 전으로 강화돼요.

여기서 실무상 가장 많이 헷갈리는 포인트가 있어요. 솔직히 저도 처음엔 "자격 없으면 당연히 무효 아닌가" 싶었는데, 대법원은 달리 봤습니다.

"주택법 제11조 제7항 및 시행령 제21조 제1항은 단속규정에 불과하여 이를 위반한 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다. 다만 당사자가 통정하여 단속규정을 위반한 경우에는 민법 제103조에 해당하여 무효가 된다." — 대법원 2025. 1. 9. 판결

즉, 자격 미비만으로는 계약이 바로 무효가 되지 않아요. 양도인과 양수인이 자격 결여 사실을 알면서 함께 '편법 통과'를 꾀한 경우에만 무효가 됩니다. 반대로 양수인이 선의였다면, 계약 자체가 아니라 자격 상실에 따른 탈퇴·환급 문제로 접근해야 합니다.

③~⑤ 나머지 세 가지 — 현장에서 자주 놓치는 함정들

③ 설립인가 후 원칙적 교체 금지 위반

주택법 시행령 제22조 제1항은 조합설립인가 이후 조합원 교체·신규 가입을 원칙적으로 금지합니다. 예외는 탈퇴·사망·자격 상실로 생긴 결원을 충원하는 경우, 그리고 사업계획승인 이후 판결 등으로 지위가 변경된 경우뿐이에요. 이 예외 범위를 벗어난 양도 계약은 효력이 없습니다.

④ 조합원 수 50% 미만 상태에서의 양도

주택법 시행령 제20조 제7항(2021. 2. 19. 개정)은 설립인가일부터 사용검사일까지 주택건설 예정 세대수의 50% 이상 조합원 유지 의무를 규정합니다. 이 요건 미달 상태에서 지위를 양도하면 조합 자체의 적법성 문제로 이어져, 양도 계약의 기초가 흔들립니다. 실무에서는 이를 근거로 한 무효 주장보다 조합 해산 청구 사유로 활용하는 경우가 많아요.

⑤ 조합 규약상 사전 동의 없는 양도

개별 조합 규약에 "조합 이사회의 사전 서면 동의 없이는 지위를 양도할 수 없다"는 조항이 있는 경우, 이를 무시한 양도 계약은 규약 위반으로 조합에 대항하지 못합니다. 대법원 판례(2025. 6. 26. 선고)도 조합 규약상 세대주 자격 유지 의무와 관련하여 조합의 인정 요건을 엄격히 해석했는데, 규약 조항의 구속력을 강조한 취지입니다.

지금 비슷한 상황이라면 — 행동해야 할 3단계

실무에서 99%의 의뢰인이 막히는 지점은 '내 계약이 유효한지 무효인지'를 특정하는 단계입니다. 확인 없이 조합에 환불을 요청하면 거절당하고, 시간만 흐릅니다.

1단계 — 계약 체결 시점과 사업계획승인일 대조: 조합 사무소 또는 시·군·구청에서 사업계획승인 여부를 확인하세요. 승인 전 양도였다면 주택법 §65 위반 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.
2단계 — 내용증명 발송: 무효 사유를 특정하여 조합 또는 양도인에게 부당이득 반환을 청구하는 내용증명을 보내야 해요. 이 시점이 소멸시효 기산점에 영향을 미칩니다.
3단계 — 분담금 반환 청구 소송 또는 가처분: 조합이 분담금 추가 납부를 요구하면서 지위 박탈을 병행하는 경우, 지위 보전 가처분과 분담금 반환 청구 소송을 동시에 검토해야 합니다. 법무법인 서앤율은 이 단계에서 조합 설립 서류·업무대행사 계약서·분담금 영수증 일체를 먼저 검토합니다.

자주 묻는 질문

이미 양도 계약서를 쓰고 돈을 받았는데, 무효 주장을 하면 돈을 돌려줘야 하나요?

계약이 무효라면 양수인은 부당이득 반환 청구(민법 제741조)로 납부금 회수가 가능하고, 양도인도 받은 대금을 반환해야 합니다. 쌍방 통정 무효 시에는 불법원인급여(민법 제746조) 항변이 걸릴 수 있어 사안별로 판단이 달라지므로 변호사 상담을 권장합니다.

조합이 자격 미비를 이유로 일방적으로 제 지위를 박탈했어요. 다툴 수 있나요?

대법원 판례법리에 따르면 단순 자격 미비만으로 계약이 당연 무효가 되지 않으므로, 조합의 일방적 지위 박탈에 이의가 있다면 조합원 지위 확인 소송으로 다툴 수 있습니다. 구체적 진행 방법은 사건 검토 후 안내 가능합니다.

사업계획승인 이후에 양도했는데도 조합이 무효라고 하는 경우가 있나요?

승인 이후라도 조합 규약상 사전 동의 절차를 밟지 않았거나, 충원 허용 예외 요건(결원 발생)을 충족하지 못하면 조합이 지위 변경을 거부할 수 있습니다. 규약 원문과 충원 절차 이행 여부를 반드시 확인하세요. 개별 사건에 따라 결과가 달라질 수 있어 상담을 권장합니다.

조합원 지위 양도·매매를 둘러싼 분쟁은 '어느 시점에 어떤 자격으로 계약했는가'라는 사실 관계가 결론을 가릅니다. 지금 내 상황이 다섯 가지 유형 중 어디에 해당하는지 헷갈린다면, 계약서·분담금 납부 내역·조합 규약 세 가지를 챙겨서 법무법인 서앤율에 문의해 보세요. 댓글로 상황을 남겨주시면 간략히 방향을 안내해 드릴게요.

※ 본 게시물은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 법무법인 서앤율은 변호사법 및 변호사 광고 규정을 준수합니다.

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